Woningstichting volgt vanaf 2008 de huurberekening conform het regeringsbeleid

 

Tot nu toe hanteerde de Woningstichting huurberekeningen die zijn gebaseerd op de WOZ-waarden van de woningen.

Daar waren wij als stichting zeer content mee maar het mag van de overheid niet meer.

Het waarom

De huidige berekening kan niet meer door Woningstichting worden vervolgt omdat:

 

Aan elke woning van Woningstichting is een nettohuur en een normhuur toegekend. De normhuur is een weergave van de huurwaarde van de woning op de 'markt'. Wanneer de netto huur lager ligt dan de normhuur, wordt de netto huur bij mutatie, wanneer de een nieuw huurcontract wordt
opgesteld, opgetrokken tot de normhuur.

 

Sinds Woningstichting normhuren hanteert, vanaf 1993, zijn deze gebaseerd op de WOZ-waarden van de woningen. Woningstichting wijkt daarmee al jaren af van wat landelijk gebruikelijk is. Landelijk blijft
men namelijk het woonwaarderingsstelsel (puntensysteem) hanteren als maat voor de marktwaarde van de woning, en wordt de netto huur uitgedrukt in een percentage van de maximale huur (voorheen de maximaal redelijke huur).


Alle richtlijnen, vragenlijsten etc. vanuit VROM, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Aedes zijn en blijven gericht op het woonwaarderingsstelsel als maatstaf voor de marktwaarde. Dat maakt
het voor Woningstichting steeds lastiger om vast te houden aan de WOZ-waarden als maatstaf.

Nu bovendien de WOZ-waarden niet langer eens in de vier jaar maar jaarlijks worden vastgesteld, en er jaarlijks bezwaar kan worden gemaakt, lopen er continu bezwaarprocedures. Hierdoor is het onmogelijk om continu de actuele en definitieve marktwaarde van woningen van Woningstichting paraat te hebben.

Zie www.rijksoverheid.nl

Dit heeft de Woningstichting doen besluiten om de landelijke trend te volgen en als maatstaf voor de marktwaarde van Woningstichtingwoningen over te stappen naar het woningwaarderingsstelsel
(puntensysteem).

Hierin worden drie productgroepenonderscheiden:

 

1 - De woningen waar over het algemeen de woningzoekenden met een laag inkomen voor
opteren. Ook woningzoekenden die niet te veel eisen aan hun woning stellen, bijvoorbeeld omdat ze op korte termijn een woning nodig hebben komen meestal in dit woningsegment terecht. Het betreft met name de flats in Nieuw Den Helder en de woningen in Tuindorp. De normhuren van deze woningen, ruim 2000 in totaal, af te stemmen op de verhouding tussen de netto huursom en de normhuursom binnen ons bezit in enig jaar en de huursom af te stemmen op 62% van de maximale huur.


2 - de groep woningen waarvan de huur wordt afgestemd op het landelijk gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huur in enig jaar. De landelijke huursom te houden op 70% van de maximale huur. Dit betreft het grootste deel van de voorraad van Woningstichting, ruim 6800 woningen.

 

3 - de groep zeer gewilde, ruime, levensloopbestendige (gelijkvloers te bewonen) woningen. Hiertoe behoren veel woningen waarin Woningstichting fors onrendabel in heeft geïnvesteerd. De normhuur van deze woningen, ruim 1000 in totaal, vast te stellen op 85% van de maximale huur. Dit betreft een vast percentage van de maximale huur.


De voorgestelde huurwijzigingen zullen worden uitgevoerd bij mutatie.


Na evaluatie zijn de navolgende productgroepen aangepast:


Huurharmonisatie: Lijst met complexen met aangepaste streefhuren zal worden ingevoerd we krijgen dan de volgende uitkomst waarop ook enige uitzonderingen zijn.

Over het algemeen gaan de gelijkvloerse appartementen naar 75%

62% wordt 65%

70% wordt 72%

85% aanpassing verschilt per complex , hiervoor is een aparte lijst gemaakt. 

 

WONINGEN TOEWIJZEN OP LEEFSTIJL

Pilot voor de wijk Nieuw Den Helder  
Doel is: elke nieuwe huurder in een omgeving te laten wonen waar hij/zij zich qua gedrag en levensstijl thuis voelt. Wanneer in een buurt zoveel mogelijk 'gelijkgestemden' wonen zal de leefbaarheid in de wijk en in de buurten verbeteren. Botsingen tussen bewoners als gevolg van extreem verschillende levensstijlen zullen immers veel minder voorkomen.
 
Samen met de huidige bewoners wordt een aantal leefregels voor in huis en in de directe omgeving van de woning opgesteld. De zittende bewoners wordt gevraagd deze regels vrijwillig te
ondertekenen.

Voor nieuwkomers in de buurt wordt een minder vrijblijvende regeling toegepast: zij zullen om in aanmerking voor een huurwoning te komen op voorhand moeten aangeven dat zij zich aan de voor die buurt geldende regels conformeren en tevens zullen ze moeten instemmen met een introductietraject bij de naaste buren.

WS zal zoveel mogelijk de in de buurt gewenste sfeer fysiek faciliteren en tevens zal WS via toezichthouders en wijkmeesters de naleving van de regels controleren en zonodig mensen aanspreken op ongewenst gedrag. Tegen huurders die structureel een positieve sfeer in de woonomgeving ondermijnen zal in het uiterste geval een uitzettingsprocedure worden gestart. 
 
Voorbeelden van regels die kunnen worden afgesproken zijn: 
 
- elkaar aanspreken op storend gedrag
- elkaar groeten in hal, portiek, op straat - afspraken over tijdstip buiten zetten huisvuil en grofvuil ondenpoep opruimen
- rekening houden met spelende kinderen - manier waarop onderlinge problemen worden opgelost 
 
Tegelijk kunnen afspraken worden meegenomen over zaken die eigenlijk al normaal gelden via de openbare orde regels en/of via huurcontract of huurreglement. Door deze 'normale' regels mee te nemen in de extra afspraken, krijgen ze extra nadruk. Bijvoorbeeld:

- geen afval op straat deponeren
- geluid binnen de muren van eigen woning houden
- geen drugs- of drankgebruik op straat en in portieken
- niet gummen,
- niet op de stoep, gras of speelterrein rijden met auto's of (brom)fietsen,
- geen auto's op de stoep, gras of speelterrein parkeren,
- geen winkelwagens in hal, portiek, op straat
Om de afgesproken regels draagvlak in de buurt te geven moet buurtbewoners worden gestimuleerd om op een positieve manier met elkaar in contact te treden. WS wil in dit verband nieuwe huurders introduceren in hun nieuwe woonomgeving:
 
- Voorafgaand aan de woningtoewijzing wordt bij kandidaten een huisbezoek afgelegd door een medewerker van WS.
- De medewerker vertelt over de gang van zaken en peilt gelijkertijd of er financiële of sociale poblemen spelen.
- Waar nodig verwijst de medewerker naar hulpverlening of initieert dit in overleg met de cliënt.
- WS brengt de zittende buren op de hoogte van de komst van de nieuwe bewoner(s)
- Nadat de verhuizing heeft plaatsgevonden komt de medewerker van WS langs voor een praatje en een rondje langs de buren.